札幌市の概要

  1. 札幌市は中央区、東区、西区、南区、北区、手稲区、白石区、厚別区、清田区の9区から成り立っています。
  2. 札幌市は人口約196万人です。北海道の人口が札幌に集中して増加傾向にありますが、長期的には減少が予測されています。
    • 札幌は京都と同じく碁盤の目の状態で街が整備され道路の幅員も原則として6ｍが確保されているため、街並みが整っています。札幌に美しさを感じる人も多いかと思いますが、豊かな自然と美しい街並みを併せ持つ魅力のためです。
    • 札幌は西側に隣接する小樽市の海運に支えられて発展してきたため、居住地域は西区を中心に広がっています。北海道新幹線も小樽側から計画が進められています。
    • 一方、新千歳空港へは白石、厚別等の東側に向かう千歳線で繋がります。このため千歳線上の千歳市、北広島市などは人口の増加傾向にあります。札幌市内でも厚別区の新札幌は札幌市の副都心として発達しています。
    • 現在の札幌の不動産で注目すべき点は、苗穂駅、東西線バスセンター、東豊線東区役所前という札幌駅の東側の地域において高層マンション等大規模開発が進められている点です。従来の利便性の良い準工業地域に高層マンションを建築するという点において東京における豊洲辺りの開発を連想させます。
  3. 札幌の交通（詳しくはこちら）
    • ＪＲは函館本線が函館から小樽・札幌を経由し旭川市へ向けて抜けてゆきます。東京の人にとっては、札幌から新千歳空港へ向かう千歳線の方が親しみ深いかもしれません。JRではこの他、札幌から北へ向かう学園線があります。
    • 地下鉄は南北線、東西線、東豊線の3本が走ります。南北線は北区の麻生（あさぶ）から北海道大学の東側を通り、札幌、大通公園、豊平区の平岸を経て南区の真駒内に至ります。東西線は西区の宮の沢から大通、バスセンター、白石を経て厚別区の新さっぽろに至ります。東豊線は東区北部の栄町から東区役所、札幌、大通、豊平区の学園前を経て札幌スタジアムのある福住に至ります。
    • 札幌中央区を循環する市電（路面電車）があり、この市電の周辺はファミリー層にも人気の地域となっています。
    • 札幌の交通を理解するうえで、地下鉄3線は大通公園で交わること、JRと地下鉄は南北線と東豊線が札幌で交わり、東西線が新さっぽろで交わる点に留意してください。また降雪の観点から、JRや市電より地下鉄の駅そばに人気があります。
  4. 札幌の自然（詳しくはこちら）
    • 札幌は他の都市と比較し安全性が高いと私は考えています。札幌で震度6以上の地震は想定されていませんし、海に面していないので津波のリスクは想定外となります。ただし、北海道胆振東部地震で被害に見舞われたように地震の心配をしなくてよいわけではありません。また札幌市の独自調査では札幌市街地の地下に伏在活断層の存在を明示しています。札幌に地震リスクがない、とは言い切れないことはご了承ください。
    • 水害リスクは豊平川の氾濫が考えられます。豊平川は札幌の中心部を南から北に抜けてゆく急流河川です。札幌駅南部にある中島公園そばの幌平橋の辺りの標高が35ｍ、バスセンター傍の一条大橋の標高が20mと急流であることがわかります。また、札幌駅の標高が18m、札幌北区の中心の街である北24条（きたにじゅうよじょう、北海道大学の傍）で10mと北に行くほど低くなり、洪水リスクが高くなります。札幌は冬季を除き、東京より降水量の少ない地域ですが、長期的な気象の変化が気になります。

札幌の投資物件の状況（アパート・マンション別、価格、利回りについて）

  1. 札幌市内のアパート・マンション（駅徒歩10分、築10年以内）の物件について、私がいくつかの不動産投資サイトを継続的に観察して個人的に判断したものです。あくまで参考程度ですのでご了承ください。
  2. アパート・マンション別では、マンションが中心となります。これは冬の厳しい寒さに対する防寒と積雪の重さに耐える耐荷重に対する備えと思われます。マンションについては3階から5階程度の中層マンションが中心です。アパートは現実的でないので、以下割愛します。
  3. マンションの価格は8000万円～2億5000万円程度が多く、利回りは7%程度が多いと思われます。東京でアパートを建てる時の価格とあまり変わりません。

Central Area

  1. 主な鉄道の駅　南北線：大通公園、中島公園、幌平橋　　東西線：西18丁目、（大通公園）、バスセンター　市電：周辺
  2. 特徴
    • 大通公園は商業地域で居住用物件は多くありません。この辺りでの居住用投資エリアは西18丁目、バスセンターとなりますが、札幌の中心部に位置し利便性も高いので長期的に安定した居住用の需要があると思いますが、日常品等の買い物への利便性は必ずしも高くはありません。
    • 中島公園、幌平橋はすすきの周辺で働く方の需要が強い地域となっています。
    • 市電周辺は中央区に位置しますが、中央区の人口は今後とも増えると期待されています。特にファミリー層に人気のエリアとなっています。

North Area

  1. 主な鉄道の駅　南北線：麻生（あさぶ）、北24条（きたにじゅうよじょう）、北18条、北12条　　東豊線：東区役所前　JR函館本線：苗穂（なえぼ）
  2. 特徴
    • 南北線沿いは北海道大学に沿って走るため、学生需要が強い地域です。
    • このエリアの中心は商業地域である北24条です。西の琴似、東の新札幌のように地域を代表します。
    • 北18条、北12条は北24条より地価が高い水準で賃貸需要も高い地域です。大型のスーパーなどはありません。
    • 麻生は南北線の始発であり、JR学園線の新琴似駅とも至近にあり、2線の利用が可能な地域で商業施設も多く人気があります。
    • 苗穂は前述の通り札幌の目玉となっている開発エリアです。東区役所との間にはアリオ札幌・サッポロビール博物館もあり利便性も高い地域となっています。

East Area

  1. 主な鉄道の駅　JR千歳線：新札幌、厚別　東西線：菊水、白石、ひばりが丘、（新さっぽろ）
  2. 特徴
    • 菊水は準工業地域の面影を残しますが、豊平川を渡れば札幌の中心部に達するのでマンションを中心に利便性の高い居住用地域として人気があります。
    • 新札幌、厚別、ひばりが丘は厚別区の中心エリアで札幌の副都心になります。東京近辺でいうと新横浜の雰囲気に類似していると個人的には感じています。2021年に札幌学院大学の校舎が完成予定で学生需要も期待されています。

South Area

  1. 主な鉄道の駅　南北線：平岸、南平岸、真駒内（まこまない）　東豊線：学園前、豊平公園
  2. 主な特徴
    •  平岸、南平岸は高台にあり、緑が多く環境の良いエリアです。
    • 真駒内は札幌オリンピックの頃、住宅地域として人気を博した地域です。
    • 学園前は札幌の名門私立大学、北海学園大学を中心に学生需要も高い地域です。

West Area

  1. 主な鉄道の駅　東西線：宮の沢、発寒南（はっさむみなみ）、琴似（ことに）、丸山公園　JR函館本線：発寒、発寒中央、JR琴似、桑園（そうえん）
  2. 特徴
    • 札幌では中央区で働き、西区で生活をする人が多い気がします。居住用の中心地域は西区となります。
    • 琴似は東西線琴似駅とJR琴似駅があり、2つの駅は徒歩で10分程度です。この間が繁華街となっています。地下鉄もJRも利用でき、イオンもイトーヨーカドーがあり飲食店も多いため、このエリアは利便性が高く居住用賃貸の投資エリアとして魅力があります。
    • 発寒（はっさむ）一帯は低層住宅地域となっています。東西線の始発駅の宮の沢は、札幌最大のイオンモール札幌発寒店も近いことから人気があります。
    • 桑園は市立札幌病院があり医療関係者の需要があります。札幌中心部とは思えないほど閑静でイオン札幌桑園という大型商業施設もあり利便性も高い地域です。

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