仙台市の概要

1. 仙台市は青葉区、泉区、太白区、宮城野区、若林区の5区から成り立っています。
2. 札幌市は人口約109万人です。宮城県の約3分の2が居住する都市ですが、今後はやや減少傾向にあります。福岡・札幌に東京から行くためには飛行機が中心となりますが、仙台へは東北新幹線で「はやぶさ」だと1時間半ちょっとで仙台駅へ到着します。東京からは親しみがあり便利な都市です。
   • 仙台駅西側のエリア（JR仙台駅西口から青葉城の手前を流れる広瀬川まで）が仙台の中心となり、豊かな自然と街路樹により仙台の中心部は杜の都と称される日本屈指の美しい街並みを誇ります。特に宮城県庁や仙台市役所のある勾当台から広瀬川に至る「禅定寺通り」は中央分離帯が街路樹に囲まれた歩道となっていて、仙台らしい美しい通りとなっています。
   • 広瀬川より西側、北仙台より北側は丘陵地帯になっています。また仙台市東側、海岸のやや内側を走る仙台東部道路（高速）は東日本大震災に際して津波の進入を防ぎました。
   • 仙台駅の東口から約1.6kmには楽天生命パーク宮城（楽天スタジアム）があり、その間を幅員約50mの宮城野通りが走っています。現時点で、仙台駅東口は仙台駅西口と比較して繁華性が大きく劣っています。JR仙石線・苦竹から福田町の南側が工業専用地域、仙台東部道路の東側は農地となっているので人口密度が低く商業が発展しにくかったためと思われます。（工業専用地域や農地は原則として住宅やマンションが立てられない地域となります。）宮城野通り沿いは平面駐車場や住宅展示場などが多く、高層建物は少なく、神社仏閣も多く画地規模も小さいなど、難しい点が多そうですが、仙台駅の駅近に良い物件を持てる機会もありそうです。
   • 仙台南部の太白区役所の前にはララガーデン長町、ザ・モール仙台長町があり、南北線の長町南駅周辺は仙台で最も生活色が豊かで活気のある地域となっています。
3. 仙台の鉄道（詳しくはこちら）
   • ＪＲは東北新幹線の他、在来線では東北本線、仙石線（せんせきせん）、仙山線（せんざんせん）があります。東北本線は投資対象としては、長町、太子堂が重要です。仙石線は「仙台―石巻」を意味し、仙山線は「仙台―山形」を意味します。仙山線の北仙台は南北線との乗換駅となります。
   • 地下鉄は南北線と東西線があります。南北線は泉区の中心となる泉中央から仙台駅を通り、長町南の先、富沢をつなぎます。また、東西線は東の荒井から仙台を通り、西の八木山動物公園を結びます。
   • 南北線と東西線では、注目すべきは南北線です。南北線は泉中央、北仙台、長町、長町南等、投資対象として考えるべき地域が多いためです。一方、東西線の場合、仙台より西は八木山動物公園が住宅地となっていますが、その間は青葉城周辺施設や東北大学に行くためのものとなっています。また東側の荒井は不動産業者であれば、今後の発展を見据えて投資対象とするべき地域ですが、一般には投資先として成熟した環境ではないと思います。ただし、宮城野通や連坊などは興味を持って眺めると面白い地域です。
4. 仙台の自然（詳しくはこちら）
   • 仙台は東日本大震災で甚大の被害を受けた地域です。また丘陵地帯における土砂災害や広瀬川、名取川の洪水リスクを考慮する必要があります。一方で、前震災により、どこでどのような被害を受けたのかが判明しているため、注意をすれば安全な不動産投資が可能になると考えます。
   • 東日本大震災は太平洋プレートが日本列島のある北米プレートの下に潜り込むことによるプレート境界型地震でした。仙台に東日本大震災クラス（マグニチュード9クラス）の地震が30年以内に発生する確率はほぼ0％ですが、マグニチュード8クラスは20%程度、マグニチュード７クラスは90%程度ありますので、震災リスクは残っています。
   • 活断層に関しては、長町と仙台市の北東に隣接する利府町の間を「長町ー利府断層帯」が走っています。マグニチュード7～7.5程度の地震が30年以内に1%以下の確率で発生します。
   • 水害については、広瀬川と名取川の合流付近で3m以上の洪水浸水が予想されています。JR東北本線・太子堂駅の東側から南側にかけてのエリアです。このエリアでは仙台市は早期の立ち退き避難が必要としています。

仙台の投資物件の状況（アパート・マンション別、価格、利回りについて）

1. 仙台市内のアパート・マンション（駅徒歩10分、築10年以内）の物件について、私がいくつかの不動産投資サイトを継続的に観察して個人的に判断したものです。あくまで参考程度ですのでご了承ください。
2. アパート・マンション別では、アパートが多いと思われます。マンションについては中・高層マンションが中心となります。市場に供給される物件数が福岡・札幌より少なく、価格も個別性が強い感じを受けます。
3. アパートの価格は5000万円～1億5000万円程度が多く、利回りは7％程度が多いと思われます。
4. マンションの価格は1億円～3億5000万円程度が多く、利回りは5.5%程度が多いと思われます。

Central Area

1. 主な鉄道の駅　南北線：北仙台、北四番丁、勾当台公園、五橋　　東西線：大町西公園、青葉通一番町
2. 特徴
   • 仙台の中核を形成しているエリアです。このため、商業物件が多く居住用物件は少ない地域と思われます。一棟の場合、北仙台が多いと思われます。北四番丁辺りからの駅そばは区分所有建物（マンションの一室）が多いと思われます。

North Area

1. 主な鉄道の駅　南北線：泉中央、八乙女、台原
2. 特徴
   • 泉区は仙台北部の丘陵地帯にあります。泉区の中心が泉中央(南北線始発駅)となります。駅を降りると、アリオ仙台泉やSELVA等の商業施設が並び、泉区役所もこれら施設に道路を挟んで隣接します。また仙台スタジアム(ユアテックスタジアム仙台)、図書館、公園もこのエリアに集中し、泉中央は洗練された仙台の副都心となっています。商業施設等を低層住宅やマンション等の居住系建物が取り囲んでいます。
   • 南北線で、北仙台を越えた台原、旭ヶ丘(青葉区）、黒松、八乙女(泉区)は同じく丘陵地帯にありますが、全般的に高低差が激しく、道路幅員もやや細く歩道もない場所が多いので、東京から投資するエリアとしてはやや疑問を感じます。その中では比較的なだらかな八乙女、北仙台に近い台原が魅力的です。

East Area

1. 主な鉄道の駅　JR東北本線：東仙台　JR仙石線：榴ヶ岡、宮城野原、陸前原ノ町、苦竹　東西線：宮城野通、連坊
2. 特徴
   • 仙台駅東口と仙台駅西口の繁華性は大きく異なります。このエリアは東口から幅員約50mの宮城野大通りが楽天スタジアムまで続き、鉄道も東西線、JR東北本線、JR仙石線が走るなど利便性にも恵まれています。また東日本大震災で津波被害もありませんでした。このエリアを歩いてみて仙台の魅力を深く感じる人は少ないと思いますが、ポテンシャルの高い地域なのではないかと思います。
   • 東西線・宮城野通、連坊及びJR仙石線・榴ヶ岡、宮城野原(楽天スタジアム最寄駅)は仙台駅から楽天スタジアム近辺までの駅です。特に利便性も高いのですが、神社仏閣が多く画地が小さいためか、高層建物も少ない地域です。連坊には仙台一高があります。
   • JR仙石線・陸前原ノ町は北仙台や長町と共に仙台の主要な街であり、宮城野区役所があります。またJR東北本線、東仙台は東北本線において仙台の隣接駅であり、かつ「仙台」と名がついているにもかかわらず小さな駅となっています。苦竹を併せたこのエリアは宮城野区の中核エリアです。

South Area

1. 主な鉄道の駅　JR東北本線：長町、太子堂　南北線：長町一丁目、長町、長町南、富沢
2. 主な特徴
   •  仙台への不動産投資を考えるとき、まず最初に注目すべきなのがこのエリアです。
   • 長町南には太白区役所、ララガーデン長町、ザ・モール仙台長町等が集中し、活気のある商業地域を形成しています。この繁華性は太子堂や富沢方面へと広がりつつあります。また道路も富沢方面に拡張工事が行われています。
   • 長町は北欧家具のIKEA仙台やホームセンターのコーナンなどの大型店があります。JRと南北線の接続駅であり、利便性が高い地域です。低地で起伏の少ない土地柄は商業、居住用ともに利便性の高い地域を形成しています。
   • ただし、太子堂の東側や西側は広瀬川と名取川の合流により水害リスクの高い地域となっています。0.5m～3mという水害リスクでは長町南の南側まで迫っていますので、この点には留意してください。

その他の地域

1. 主な鉄道の駅　東西線：八木山動物公園　JR仙山線　北山、東北福祉大前
2. 特徴
   • 八木山動物公園(太白区)は東西線の西の始発駅です。丘陵地帯にあり、動物公園があるほかは低層住宅の多い地域となっています。ここから東西線では仙台中心部に向かいますが、道路では仙台中心部と長町方面への道路があります。仙台中心部へ向かう途中は青葉城と東北大学があり住宅やマンションは少なくなっています。(傾斜地に青葉城と東北大学があり、他の利用可能な土地は余りありません。)
   • 八木山動物公園から長町南への道路は比較的緩斜面で住宅地域を形成しています。人気の長町南へ通じるのは道路(長町八木山線)のみで、鉄道の駅は八木山動物公園と長町南しかなくバス便となりますが、日当たりもよくこの沿道は住宅地域として恵まれています。
   • 東日本大震災では、この地域では擁壁の崩壊等が発生している場所も多いので、投資にあたっては十分な調査をするべきです。
   • JR仙山線は北山、東北福祉大前、仙台市西部の中核である愛子(あやし)を経由して山形に向かいます。このエリアは高低差が大きく細く曲がった道も多い地域です。東北福祉大の学生需要があります。